2021年起,农村宅基地统统实行“房地一体”

时间:2021-09-28 15:44:58       来源:不一样的小文妹 企鹅号

根据权威部门公布的数据显示,截止到2019年底,我国城镇化率达到80%的城市有18个,且我国的城镇化率首次突破60%。何为城镇化?经济学上的定义是指,随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整,其社会由以农业为主的社会向以工业和服务业等为主的现代城市型社会逐渐转变的历史过程。换成简单的语言理解其实就是,农村人口不断向城市转移,城镇化的背后是人口、资源、资金、产业、技术等的一次大规模集中。

我国的城镇化率一直都处于高速发展时期,过去20年间,我国城镇化率总体提高了24.3%,这意味着过去20年全国有2.56亿农村人口“洗脚上岸”转移到了城市。每年“进城”的人数高达1200万之多。值得一提的是,仅一二线城市以及长三角、珠三角城市,就吸引了其中70%的人口。资金、创新创造力、劳动力和技术的全面集中更推动了很多产业迎来爆发式发展,房地产便是其中之一——住房需求源源不断,天量资金汇聚楼市,其结果是不仅拉动了房地产投资的逐年增加,更推动了房价持续上涨。

城市面貌日新月异,摩天大楼拔地而起,医疗、交通、教育等基础设施越来越完善,更对农村人口有虹吸效应。城镇化水平越来越高,相对地农村就越来越留不住人口。由于人口大量流出,很多农村都出现了“十户九空”现状。根据中科院的数据测算,全国宅基地面积总共有2.7亿亩,其中空置的土地面积达到1亿亩左右,也就是说有近40%的土地没有得到利用。

过去这些年城市发展越来越好,很多年轻一代基本都移居到了城市,他们在城市买房安家,其中很多更把户口也迁到了城市。但这些年轻人的父母大多是农村出身,他们普遍文化不高,也没有一技之长,更住不惯城市里的高楼大厦,所以他们不愿意跟随子女到城市居住,这就造成很多子女是城市户口,但是他们的父母的户口依然留在农村。

最荒唐的是,这些城市户口的子女由于长期不问农事,也很少回到农村,对于农村父母名下的土地、房屋等更是一概不知。因此,2013年国家下令“全面开展农村土地确权登记颁证工作”。确权指的是土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序,才能得到最后的确认和确定。

既然农村土地确权工作开始了,是不是农村所有的房子都可以确权呢?答案是否定的。自然资源部对于6类违法用地不能确权的情况做了明确标示:1、私自开垦土地上建造的房屋;2、违法占用耕地和突破生态红线的房屋;3、宅基地和房子所属权存在争议的房屋;4、不符合乡村规划,未经过审批的建筑;5、城镇居民购买的小产权房或宅基地;6、“一户一宅”超出部分。

一、确权“停止”?

2020年是开展农村土地确权工作的第8个年份,事实上国家国家方面公布的信息显示,2020年也是确权正式“停止”的年份——2020年6月,自然资源部下发的文件中明确提到:20年底基本完成宅基地使用权确权登记工作。同时强调,由于今年的特殊情况,推进工作受到阻碍,为了确保任务的完成,提出了加快登记工作的若干要求。虽然时间节点比较紧凑,但是整个注册工作已经接近尾声。

按照上述自然资源部给出的说法,实际上2020年底是农村宅基地使用权确权登记工作既定完成的年限,哪怕是2020年情况特殊,整个上半年确权工作难以推进,但是为了完成任务,很多地方都加快了登记工作。换言之,2020年是确权工作的尾声,即2020年之后很多地方的确权工作实际上已经“停止”了,极个别地区可能因为疫事的影响无法正常开展工作的,可能会延长到2021年。对于这一点,农村有地有房的家庭应该抓紧时间了解。

二、2021年起,农村宅基地统统按“新规”处理:实行“房地一体”,城市户口、农村户口都可以继承

随着农村土地确权登记工作的结束,很多人关心的农村房屋的继承问题也终于有了明确的说法:2021年1月1日起正式实施的新版《民法典》里明确提到,农村宅基地使用权可以依法由城镇户籍子女继承,并办理不动产登记。

为什么是继承宅基地的使用权?这里需要明确说明一点,宅基地的权属归宿集体所有,所有它是不能转让和继承的。但是按照《继承法》的规定,2021年起,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,是按照“房地一体”原则的。也就是说,虽然宅基地无法继承,但是房屋这类属于公民的个人遗产是可以继承的,因此按照“房地一体”原则,继承人一并继承了房屋之下宅基地的使用权。毕竟房屋和宅基地不能分离。事实上,农民按照“房地一体”原则继承的是宅基地的使用权,其权属仍然属于村集体,是不能转让和单独继承的。

很多人看到这里可能晕了,其实简单来说就两句话:农村房屋是个人财产,无论是城市子女还是农村子女都可以继承。按照国家“房地一体”原则,子女继承父母的农村房产时就自动继承了房屋之下的宅基地的使用权了。

但有两点需要重点提醒:其一、子女是按照“房地一体”原则继承的宅基地使用权,也就是说子女一定要确保房屋的完整性。即农村房屋不能倒塌、损坏或者空置时间超过2年,如果出现这类情况,那村集体按照规定有权收回宅基地的使用权。直白点说,宅基地的使用权是依附于房屋而存在的,房屋完好,使用权就依然有,房屋损坏,使用权自动消失;其二、虽然子女有权继承房屋和宅基地使用权,但是按照国家法律法规的规定,继承人仍然不得对房屋进行翻建、改建、扩建等。当然对于那些留在农村且符合条件的本集体成员,可以经过申请获批后进行规定范围内的翻建活动。

综上所述,如果子女不想因为长期未关注农村房屋,最终导致房屋损坏而失去农村宅基地的使用权,那么不管是农村子女还是城市子女,都要做好对农村房屋的保护。我们的建议是,有时间的可以定期回农村查看房屋情况,需要修缮时第一时间修缮,确保房屋的完好,就当是一次休闲放松旅行,一方面呼吸呼吸农村的新鲜空气,另一方面也可以和农村的老亲戚走动走动;没有时间的则完全可以把该项工作交给农村的亲戚或者朋友。

三、房屋继承问题以及继承后的使用问题

农村房屋继承说复杂也复杂,说简单也简单。复杂是因为50后、60后子女很多,有些到了城市,有些仍然在农村。所以这就必须要分多种情况来说:1、独生子女,直接办理继承手续即可;2、多个子女的,谁和父母户口同薄,则由谁继承;3、多个子女如果都享有继承权,如果父母生前立有遗嘱,指定了唯一继承人,则由其继承,如果父母生前并未立遗嘱,则由享有继承权的子女均额继承。

还有人会问,城市子女继承完农村的宅基地使用权和房屋之后,可以出售或者转让吗?毕竟他们不大可能回来住,还需要花精力维护。

上面我们其实已经提到过了,农村宅基地属于村集体,因此它是不能够转让的。但是房屋是个人财产是可以转让出售的,不过对象只能是本集体的经济组织成员。不能出售但是可以出租,但仍然需要按规定交纳一定的土地使用费。

总结:城市发展日新月异,交通、医疗、教育、养老等资源越来越丰富,不断吸引大批农村人口向城市转移,但纵使城市有多发达,农村也会继续存在发展下去。原因三农专家温铁军早就说过了,“城市化是趋势,但我们不能指望着中国三百八十万个自然村,六十多万个行政村全部都搞城市化、农村工业化。更不能指望着中国八亿农民全都变成城里人。”

事实上,最近几年国家也开始越来越重视农村发展建设了。乡村振兴发展战略、城乡一体化、推动农村高质量发展等的提出就是最好的见证。不仅如此,随着乡村建设越来越好,城市生活压力越来越大,以及交通和信息技术的发达,早前从农村离开的人也开始返回家乡,还有一些对生活环境自然化倾向有追求的城里人也迫切希望来到农村。总而言之一句话,萝卜青菜各有所爱,更何况今天的农村早已今非昔比,尤其是农村的新鲜空气和干净的水源,更是城市无法比的。因此,如果你已经继承或者在农村有房屋一定要想方设法保护好。

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